Remont zabytkowej willi w Obornikach Śląskich: informator

Ochrona zabytków w Obornikach Śląskich: Informator

Charakterystycznym elementem architektury Obornikach Śląskich są wille pochodzące głównie z drugiej połowy XIX wieku i pierwszej połowy wieku XX. Wiele z nich znajduje się w gminnej ewidencji zabytków. Ich stan jest różny, części z nich definitywnie potrzebny jest remont. Z czym wiąże się remont takiej willi? Jakie wymagania może postawić konserwator zabytków? Jakie regulacje w tej kwestii zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta? Na te i inne pytania stara się odpowiedzieć poniższy artykuł, który jest częścią mini-cyklu o ochronie zabytków w Obornikach Śląskich. Towarzyszy mu opatrzony zdjęciami wywiad z właścicielami wyremontowanej niedawno obornickiej willi. Teksty powstały jako działanie towarzyszące badaniom Czytanie miasta prowadzonym w Obornikach Śląskich w ramach przygotowań do obchodów Europejskiej Stolicy Kultury 2016 we Wrocławiu. Zapraszamy do lektury oraz do obejrzenia zdjęć kilkudziesięciu obornickich willi w zakładce W obiektywie: obornickie wille.

Podstawowe regulacje prawne dotyczące ochrony zabytków

Podstawowe regulacje dotyczące ochrony zabytków znajdują się w Ustawie z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, która określa cztery podstawowe sposoby ochrony zabytków: (1) wpis do rejestru zabytków, (2) uznanie za pomnik historii, (3) utworzenie parku kulturowego oraz (4) ochrona za pomocą ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji lokalizacyjnej (w przypadku prywatnych właścicieli jest to najczęściej decyzja o warunkach zabudowy wydawana w przypadku braku obowiązującego MPZP dla danego terenu).

Do ochrony zabytków służy pośrednio jeszcze jeden zapis ww. ustawy, mówiący o prowadzeniu ewidencji zabytków na trzech poziomach – gminnym, wojewódzkim i krajowym. Ewidencja zabytków jest podstawą do tworzenia programów opieki nad zabytkami na poziomie gminy, powiatu, województwa i kraju (gmina Oborniki Śląskie oraz powiat trzebnicki nie mają takich programów; województwo dolnośląskie ma). Gminna ewidencja zabytków jest ponadto brana pod uwagę podczas ustalania zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji lokalizacyjnych (w tym decyzji o warunkach zabudowy). Niektóre regulacje dotyczące ochrony zabytków znajdują się także w Ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz Ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku Obornik Śląskich dla uproszczenia możemy od razu odsunąć na bok ochronę w formie uznania za pomnik historii oraz utworzenie parku kulturowego – na terenie miasta nie ma w tym momencie (styczeń 2016) ani pomników historii, ani parków kulturowych. Są natomiast obiekty widniejące w rejestrze i ewidencji zabytków, a także strefy ochrony konserwatorskiej ustalone w zapisach Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (więcej informacji o nich w dalszej części tekstu).

Rejestr a ewidencja

Podstawowa różnica pomiędzy rejestrem zabytków a ewidencją zabytków jest taka, że rejestr jest jednym z czterech podstawowych sposobów ochrony zabytków, a ewidencja służy przede wszystkim jako pomocniczy wykaz zabytków (wliczając w to obiekty wpisane do rejestru), będący podstawą do planowania ochrony zabytków na terenie danej jednostki administracyjnej. Obecność nieruchomości w rejestrze nakłada na właściciela znacznie więcej obowiązków i restrykcji niż występowanie w ewidencji, ale też umożliwia ubieganie się o dofinansowanie do jej remontu. Wpis do rejestru odbywa się na podstawie decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków – bądź z urzędu, bądź też po rozpatrzeniu wniosku właściciela lub użytkownika obiektu. Wnioskować o wpis do rejestru mogą także organizacje i stowarzyszenia, które przyjęły za cel statutowy ochronę dziedzictwa kulturowego. Po wpisaniu obiektu do rejestru jego właściciel lub użytkownik zostaje o tym fakcie poinformowany.

Natomiast wpisu do ewidencji zabytków dokonuje wójt gminy lub burmistrz bądź prezydenta miasta (w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków) i nie wymaga on poinformowania o tym fakcie właściciela lub użytkownika obiektu. Mimo to wpis do ewidencji nakłada na właściciela lub użytkownika pewne obowiązki oraz w pewnym stopniu ogranicza jego prawo własności, gdyż nie może on swobodnie przebudować czy zburzyć obiektu będącego w ewidencji – wszystkie prace na takim obiekcie wymagają uzyskania pozytywnej opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ponadto każde uszkodzenie lub zagrożenie dla budynku, jak i zmiana stanu prawnego, powinny zostać zgłoszone ww. konserwatorowi. Więcej informacji o rejestrze i ewidencji zabytków znaleźć można na stronie Narodowego Instytutu Dziedzictwa (link na końcu informatora).

Strefy ochrony konserwatorskiej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Strefy ochrony konserwatorskiej ustalane są przez zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy (miasta). MPZP jest podstawowym narzędziem planowania przestrzennego na poziomie gminy, służącym do ustanawiania obowiązujących na danych terenach przepisów regulujących kwestie dotyczące ich zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie MPZP wydaje się decyzje takie jak pozwolenie na budowę. Stąd też przed podjęciem remontu domu leżącego na terenie objętym MPZP, dobrze jest uwzględnić w projekcie remontu jego zapisy – w przeciwnym wypadku starostwo powiatowe może nie wydać pozwolenia na budowę bądź wnieść sprzeciw w przypadku zgłaszania remontu.

Chcę wyremontować zabytkowy dom w Obornikach Śląskich – co się z tym wiąże?

Przed remontem domu należy sprawdzić, czy znajduje się on w rejestrze zabytków lub gminnej ewidencji zabytków, oraz czy teren, na którym leży budynek, jest objęty strefą ochrony konserwatorskiej, bowiem z każdą z tych form ochrony wiążą się pewne obostrzenia.

W Obornikach Śląskich znajduje się 180 obiektów wpisanych do ewidencji zabytków, w tym 4 wpisane do rejestru zabytków (kościoły pw. Najświętszego Serca Pana Jezusa oraz pw. św. Judy Tadeusza i św. Antoniego Padewskiego, zespół dawnego sanatorium przy ul. Parkowej oraz obecna komenda Policji). Jako że obecnie żaden prywatny dom mieszkalny w Obornikach Śląskich nie znajduje się w rejestrze zabytków, to nie zostaną tu opisane obostrzenia dotyczące remontu obiektów będących w rejestrze, a jedynie te wynikające z obecności budynku w gminnej ewidencji zabytków oraz jego położenia w strefie ochrony konserwatorskiej.

Dom w ewidencji zabytków

Jeśli remontowany ma być dom znajdujący się w gminnej ewidencji zabytków, to przeprowadzane prace remontowe muszą uzyskać pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków. Przedmiotem opiniowania konserwatora jest przede wszystkim wygląd zewnętrzny budynku, choć jeśli projekt zakłada poważne zmiany we wnętrzach, np. zmodyfikowanie układu pomieszczeń, to należy się liczyć z tym, że konserwator może nie zaopiniować go pozytywnie. W przypadku remontowania domu konserwator stawia najczęściej wymagania w kwestiach takich jak:

Zmiany w bryle budynku,
Rodzaj i kolor dachówek,
Materiał i kolor elewacji,
Sztukateria elewacyjna (np. gzymsy),
Rozmieszczenie, rozmiar i podział okien,
Ocieplenie zewnętrzne budynku.

Procedura opiniowania prac remontowych jest teoretycznie procedurą wewnętrzną pomiędzy urzędami, tzn. starostwo powiatowe, do którego składa się zgłoszenie o remoncie lub wniosek o pozwolenie na budowę, kontaktuje się z wojewódzkim konserwatorem zabytków i uzyskuje jego opinię. W praktyce często właściciel domu kontaktuje się bezpośrednio z konserwatorem, przesyłając do wojewódzkiego konserwatora zabytków pismo z prośbą o pozytywne zaopiniowanie planowanych prac remontowych opisanych we wniosku. Do pisma należy załączyć zdjęcia budynku. Konserwator w razie potrzeby ustala z właścicielem szczegóły planowanych prac, po czym wydaje opinię, którą przekazuje się do starostwa powiatowego i, jeśli jest taka potrzeba, do banku udzielającego kredytu na remont domu.

Warto pamiętać, że remont budynku będącego w ewidencji zabytków nie wiąże się automatycznie z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę, jak w przypadku budynków wpisanych do rejestru. Jeżeli nie planujemy żadnych prac, które wiążą się z koniecznością uzyskania takiego pozwolenia, wystarczy zgłoszenie do starostwa powiatowego. Jeśli właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w ciągu 30 dni, można przystąpić do remontu. W przypadku chęci wykonania poważniejszych prac (np. wymiana okien ze zmianą ich wielkości, wyburzenie ściany nośnej, wykucie nowego okna czy drzwi, wymiana lub wzmocnienie więźby dachowej itp.), należy wystąpić o pozwolenie o budowę.

Natomiast jeśli planowane są tylko drobne prace służące bieżącej konserwacji (np. malowanie ścian, wymiana podłóg, modernizacja łazienki), można je podejmować bez zgłoszenia. Informacje o tym, kiedy potrzebne jest pozwolenie, kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy można wykonać prace bez zgłoszenia, znaleźć można w Ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Dom w obszarze strefy ochrony konserwatorskiej

Aktualny wykaz obiektów wpisanych do rejestru i gminnej ewidencji zabytków dla gminy Oborniki Śląskie dostępny jest na stronie internetowej Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków we Wrocławiu (link na końcu informatora). Wykaz ten umieszczany jest również w dokumentach planistycznych miasta i gminy Oborniki Śląskie (np. Strategia rozwoju gminy, Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy czy Lokalny program rewitalizacji miasta), ale oczywiście wraz z upływem czasu może się on deaktualizować. Zasięg stref ochrony konserwatorskiej określony jest w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego miasta Oborniki Śląskie z 2005 r. (z późniejszymi zmianami), dostępnym w Urzędzie Miasta oraz na stronie internetowej gminy (link na końcu informatora). Strefy „A” i „B” ochrony konserwatorskiej w Obornikach Śląskich przedstawiono na mapce poniżej. Poniższa mapka jest tylko poglądowa, dokładne granice znaleźć można na mapie MPZP miasta Oborniki Śląskie, będącej załącznikiem do Uchwały nr 0150/XXXV/258/05 Rady Miejskiej w Obornikach Śląskich z 07.07.2005 r.).

Granice stref „A” i „B” ochrony konserwatorskiej w Obornikach Śląskich (opracowanie własne na podstawie MPZP dla miasta Oborniki Śląskie z 07.07.2005 r.; podkład – Geoportal trzebnicki)

W strefie „A” ścisłej ochrony konserwatorskiej, jak wskazuje sama nazwa, obowiązują bardziej restrykcyjne wymogi konserwatorskie niż w strefie ochrony konserwatorskiej „B”. Właściciel domu nie ma obowiązku znać przepisy MPZP, służą one urzędnikom do oceny zgodności inwestycji z planem. Jednakże warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę podczas przygotowywania się do remontu, ponieważ jeśli planowane prace nie będą zgodne z zapisami MPZP, właściciel może nie otrzymać pozwolenia na budowę bądź też zostanie wniesiony sprzeciw po złożeniu zgłoszenia o remoncie. MPZP obowiązuje na terenie całego miasta Oborniki Śląskie. Regulacje obowiązujące w strefach ochrony konserwatorskiej na terenie Obornik Śląskich to:

„W strefie "A” obowiązują następujące wymogi konserwatorskie:

należy zachować historyczny układ przestrzenny (tj. rozplanowanie dróg, ulic, placów, linie zabudowy, kompozycje wnętrz urbanistycznych i kompozycje zieleni) oraz poszczególne elementy tego układu (tj. historyczne nawierzchnie ulic, placów i chodników; cieki i zbiorniki wodne, instalacje wodne i inne historyczne obiekty techniczne, zabudowę i zieleń),
należy konserwować zachowane elementy układu przestrzennego,
poszczególne obiekty o wartościach zabytkowych należy poddać restauracji i modernizacji technicznej z dostosowaniem obecnej lub projektowanej funkcji do wartości obiektu,
należy dążyć do odtworzenia zniszczonych elementów zespołu. W niektórych przypadkach wskazane jest zaznaczenie sladów nieistniejących fragmentów historycznej kompozycji przestrzennej,
należy dostosować nową zabudowę do historycznej kompozycji przestrzennej w zakresie sytuacji, skali i bryły oraz nawiązać formami współczesnymi do lokalnej tradycji architektonicznej. Nowa zabudowa nie może dominować nad zabudową historyczną,
ogrodzenia powinny nawiązywać do historycznych form ogrodzeń występujących na terenie miasta,
budynki formą architektoniczną powinny nawiązywać do historycznej architektury pensjonatowej miasta,
należy usunąć obiekty dysharmonizujące lub pozostawić je do śmierci technicznej. Analogicznie należy postępować w stosunku do innych elementów zniekształcających założenie historyczne (np. błędnych nasadzeń zieleni),
należy podtrzymać funkcje historycznie utrwalone oraz dostosować funkcje współczesne do wartości zabytkowych zespołu i jego poszczególnych obiektów, a funkcje uciążliwe i degradujące wyeliminować.

(…)

W strefie "B” obowiązują następujące wymogi konserwatorskie:

należy zachować i wyeksponować elementy historycznego układu przestrzennego, tj. rozplanowanie dróg, ulic i placów, linie zabudowy, kompozycje wnętrz urbanistycznych oraz kompozycje zieleni,
obiekty o wartościach zabytkowych należy poddać restauracji i modernizacji technicznej z dostosowaniem obecnej lub projektowanej funkcji do wartości obiektu,
nowa zabudowa winna być dostosowana do historycznej kompozycji przestrzennej w zakresie rozplanowania, skali i bryły, przy założeniu harmonijnego współistnienia elementów kompozycji historycznej i współczesnej oraz nawiązywać formami współczesnymi do lokalnej tradycji architektonicznej. Nie może ona dominować nad zabudową historyczną. Wszelka działalność inwestycyjna musi uwzględniać istniejące już związki przestrzenne i planistyczne,
ogrodzenia powinny nawiązywać do historycznych form ogrodzeń występujących na terenie miasta,
budynki formą architektoniczną powinny nawiązywać do historycznej architektury pensjonatowej miasta,
elementy dysharmonizujące, zwłaszcza uniemożliwiające ekspozycję wartościowych obiektów zabytkowych, winny być usunięte lub poddane odpowiedniej przebudowie; dopuszcza się pozostawienie ich do śmierci technicznej,
w niektórych przypadkach wskazane jest zaznaczenie śladów nieistniejących fragmentów historycznej kompozycji przestrzennej,
należy przyznać pierwszeństwo wszelkim działaniom odtworzeniowym i rewaloryzacyjnym, zarówno w przypadku przyrodniczych elementów krajobrazu, jak i w stosunku do historycznej struktury technicznej, instalacji wodnych, sieci komunikacyjnych oraz obiektów zabytkowych znajdujących się w „Konserwatorskim spisie zabytków architektury i budownictwa” oraz obiektów położonych na obszarze objętym strefą,
należy preferować te inwestycje, które stanowią rozszerzenie lub uzupełnienie już istniejących form zainwestowania terenu, przy założeniu maksymalnego zachowania i utrwalenia istniejących już relacji oraz pod warunkiem, iż nie kolidują one z historycznym charakterem obiektu,
umieszczanie reklam lub innych tablic, nie związanych bezpośrednio z danym obiektem i stanowiących na obiekcie lub obszarze element obcy, jest zabronione. Dopuszczalne jest umiejscawianie tablic informacyjnych instytucji lub szyldów sklepów i zakładów w miejscach na to wyznaczonych, we właściwej, nie agresywnej formie. W przypadkach spornych lub wątpliwych lokalizacje i projekty tych elementów należy uzgadniać ze Służbą Ochrony Zabytków,

wszelkie działania inwestycyjne należy konsultować z właściwym oddziałem Służby Ochrony Zabytków”.

MPZP miasta Oborniki Śląskie ustala także inne strefy ochronne: strefa „K” ochrony krajobrazu kulturowego, strefę zabytkowych założeń zieleni, strefę „E” ochrony ekspozycji oraz strefy ochrony i obserwacji archeologicznej. Zainteresowani znajdą ich opis oraz zasięg we wspomnianym MPZP.

Podsumowanie

Właściciel obornickiej willi, chcąc ją wyremontować, powinien zatem pamiętać o sprawdzeniu, czy znajduje się ona w ewidencji zabytków oraz czy leży na terenie objętym którąś ze stref ochrony konserwatorskiej. Jeśli tak, to powinien dostosować planowane prace remontowe do opisanych powyżej regulacji. Można by powiedzieć, że takie regulacje, ingerujące w prawo dysponowania własnością, są krzywdzące dla posiadaczy zabytkowych obiektów. Pamiętajmy jednak, że zabytki, nawet jeśli znajdują się w rękach prywatnych, są dobrem publicznym, a niejednokrotnie mogą też wspomóc promocję miasta (szczególnie tak charakterystycznego, jak Oborniki Śląskie). Dbajmy więc o nie – dla dobra społeczności Obornik.

Więcej informacji znaleźć można na poniższych stronach internetowych:

Narodowy Instytut Dziedzictwa – http://www.nid.pl

Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków we Wrocławiu – http://wosoz.ibip.wroc.pl (wykaz zabytków z rejestru oraz ewidencji znajduje się w zakładce „Wykazy zabytków”)

Oficjalny serwis internetowy gminy Oborniki Śląskie – http://www.oborniki-slaskie.pl (wybrane dokumenty planistyczne gminy i miasta znajdują się w zakładce „Urząd”)

Biuletyn Informacji Publicznej gminy Oborniki Śląskie – http://bip.oborniki-slaskie.pl (Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się w zakładce „Planowanie Przestrzenne”)

Portal internetowy „Hydral” Stowarzyszenia Wratislaviae Amici – http://dolny-slask.org.pl (podstrona dla Obornik Śląskich – http://dolny-slask.org.pl/506211,Oborniki_Slaskie.html)

Ustawy:

Ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20031621568

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20030800717

Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940890414